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Buenos días, buenos días. Bienvenidos, bienvenidos a esta sesión del Plan anual de orientación de la Facultad de Economía y Empresa en la Conferencia de hoy. Nos acompañan, pues, personas que han querido por la temática estar hoy presentes. Saludo al presidente de la Fundación Caja Murcia, que nos acompaña a todo el profesorado que tenemos aquí delante y paso a presentar a la Mesa que tenemos hoy para tratar el problema de la vivienda residencial en España y en la Región de Murcia. Es un tema de total actualidad. Es un tema que desde el punto de vista económico, pues necesita ser abordado desde el punto de vista político y que afecta sobre todo a los jóvenes y, por lo tanto, es un tema que nos parecía muy importante de tratar aquí en la Facultad de Economía y Empresa para ello, pues tenemos en primer lugar a la derecha. Tenemos Ignacio izquierda, doctor en Ciencias Económicas y Empresariales, en la; es profesor en el máster, en finanzas durante muchos años, exdirectivo en banca, y ya se ha participado en servicios de estudios, en Funcas y con Analistas Financieros Internacionales , que es, pues de las centros de estudios de mayor prestigio a nivel financiero en el ámbito nacional. También nos acompaña Antonio Navarro, que es perdón, Antonio Navarro, que es concejal de planificación urbanística en el Ayuntamiento de Murcia y José Ramón, que es el presidente de la asociación de promotores inmobiliarios. Por lo tanto, cada 1 desde su punto de vista, desde el puesto que ocupa, pues nos va a tratar este tema. Cuando quieras Ignacio. Muy bien Bueno, pues muchas gracias por la presentación, muchas gracias a mis compañeros de Mesa también por estar aquí y espero que sea una sesión muy provechosa para todos vosotros. Bueno, el tema de la vivienda, evidentemente, pues es el seguramente de los aspectos más importantes de la actualidad hoy en día en España no, y eso es curioso decir en un tema que está prácticamente fuera de los planes de estudio de Económicas, está prácticamente fuera de los programas electorales de los partidos políticos, tanto incluso a nivel local como a nivel nacional. Está fuera del control de los medios de comunicación, en el sentido de falta de especialización, etcétera, porque es un tema muy complejo donde se unen aspectos importantes de competenciales y por tanto, de responsabilidades en el Estado de las autonomías y en la autonomía local, como también aspectos relacionados con la confluencia de intereses distintos, no en el mercado inmobiliario, los desde los financiadores, hasta los promotores, propietarios de los suelos, propietarios de las viviendas que se alquilan, inquilinos, es decir, no puede ser más interesante desde el punto de vista. Evidentemente, desde el punto de vista académico no, y por tanto, de su una satisfacción estar hoy aquí en la Facultad de Económicas que siento como mía desde hace ya muchos años, porque aunque yo vengo de Madrid, he estado aquí bastantes horas con los alumnos de doctorado, de finanzas y después del máster de finanzas y y bueno, encantado de poder compartir también esta mesa con personas tan, tan destacadas y tan relevantes desde el punto de vista también de la vida práctica, no en el caso en el campo de la vivienda. Bueno, yo creo que el punto de arranque. Yo quisiera hacer unos simplemente unos comentarios para arrancar, para darles el paso también a ellos y al debate y como punto de arranque. Es este el más importante. Yo si sigo pensando que se nos ha ido en las manos el tema del precio de la vivienda una vez más, más Eso qué significa? Que la gran corrección que se hizo después de la crisis financiera después de la crisis, se llevó por delante la mitad de los balances bancarios que se llevó por delante varias entidades financieras y que se llevó por delante los ahorros, no del sector público y de parte de nuestros impuestos. Pues resulta que esa ese ajuste, esa caída de precios de la vivienda, pues se ha dado, la vuelta ha revertido, y estamos hoy a nivel nacional y a nivel región Murcia por encima de los niveles de 2008 Esto es importante desde el punto de vista de la asequibilidad. La asequibilidad es ese RAK ratio que antes hace 15 o 20 años o 30 años, pues tenía ese, digamos, como en su acepción en inglés, no la fuerza vil, y ti era un concepto muy vinculado a la financiación de la vivienda. Porque la financiación de la vivienda precisa la Forta Bilín de asequibilidad para que los bancos presten dinero, porque es una inversión a largo plazo, presten dinero a quienes van a alquilar las viviendas, y ese es un negocio, porque ese es el retorno de largo plazo en el que se van a producir, pero revela la rentabilidad o simplemente también por el coste de financiación y la capacidad de los prestatarios de hacer frente a sus obligaciones, no por tanto la fórmula 1.000 es clave e hiciera falta habilite, pues no hay nada estable, no hay nada posible, no todos. Entonces este gráfico es realmente impresionante porque, claro, solo ha habido aforo de abril y asequibilidad en España. Antes de la burbuja, no; después ya entramos en la burbuja, se fue al 50 por 100 al ratio que en el que convencionalmente se conviene en definir las. La asequibilidad, que es el ratio de la carga financiera de un préstamo sobre los ingresos brutos sobre las rentas brutas, los salarios brutos de los que lo de los que piden ese préstamo. Eso llegó al 50 por 100 de la burbuja y después corrigió pero corrigió el 30. El 30 es el nivel máximo recomendable, de hecho, la ley de vivienda se establece en el 35 por 100 del esfuerzo total, es decir, este 30, más el resto de insumos de gastos que tiene que ver con la vida en una vivienda, no en los consumos de las utilities que consumimos para vivir en una vivienda no, ahora, sorprendentemente, ha revertido parte de todo este proceso, contó con la baja subida de precio que hemos visto antes, pues también se produce una subida de este ratio. Bueno, 1 de los temas importantes es las causas. Claro, de esto no nosotros hicimos en el Colegio de Economistas de Murcia una, unas preguntas específicas en el barómetro último de del colegio en el que se preguntaban por las causas, y estas son las contestaciones, no la mayor parte de la gente, pues reparte mucho entre entre la escasez de la oferta, no, que es una contestación muy genérica y la especulación las causas principales para luego ya descender a la dificultad de permisos, la parálisis del desarrollo urbanístico y curiosamente otorga menos importancia a la existencia de pisos vacíos. Eso es muy interesante también del observatorio. Bien claro, la evidentemente hay que remontarse a la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias para entender qué es lo que está pasando o no y qué es lo que no ha pasado cuando acabó la burbuja inmobiliaria y se dio paso a este periodo en el que pasamos de un folio a las penalidades en toda España y en todo el país, en una crisis muy profunda que al final terminó siendo también una crisis de soberana, de riesgo soberano en los mercados financieros, pues en ese proceso se produce una parálisis total de la actividad constructiva en España y todo el proceso intermedio de después de 2008 hasta digamos 2014, es el periodo de absorción de las viviendas, que se habían quedado sin vendar por parte de los promotores, sobre todo ese periodo también dramático de los desahucios y su evitación, llevando a cabo acciones, digamos concertadas desde el punto de vista social, con las entidades financieras, etcétera. Para evitar el drama social también que implicaban los las ejecuciones hipotecarias no es el mundo, digamos, más terrible del que España sale reforzada y sale reforzada, porque a partir de 2014 se produce un cambio poco a poco gradual, pero un cambio radical que se ve un poquito interrumpido, con la pandemia en el 2020, pero que llega hasta nuestros días, y es un cambio que genera una fuerte demanda de vivienda porque genera una fuerte, una estabilización importante en una parte importante de la demanda, que es la creación de hogares. Los jóvenes jóvenes que proceden de familias españolas, jóvenes que proceden de la inmigración, de quienes buscan trabajo en España, es decir, todos aquellos que buscan su primer, su primera vivienda y estos llegan todos a partir de después de la pandemia. La ley, el cambio en la ley laboral, no también genera mayor inclinación, gracias a los contratos, a los menos contratos temporales, a poner alquiler, pero el mercado del alquiler es incapaz de asimilar todo los salarios, se queda muy por debajo como consecuencia de la asequibilidad conforme suben los precios de la vivienda. La vivienda de nuevo se produce, no se construye como estaba previsto que se construyera o, como bien ha estado previsto en otras circunstancias, porque seguramente y ahí es un tema a debatir yo la única hipótesis razonable que se me ocurre es que el estado de la mentalidad después de 2008 era todavía muy proclive a interpretar que todo lo que estaba ocurriendo tenían que ver con el exceso de vivienda, o sea que nadie pensaba que hubiera un defecto de vivienda hasta que llegan los jóvenes y empiezan a dar a crear viviendas y llegan a un mercado de alquiler atomizado, familiar no profesional porque en España no hay empresas que alquilen, no, no hay mucha cantidad de empresas que alquilen ahí hay sobre todo particulares que alquilan el 90 por 100 de los alquileres donde particular la particular. Entonces, bueno, pues evidentemente la subida de precio empieza a generar problemas de morosidad en el mercado del alquiler; insatisfacción por parte de los inquilinos que tienen que pasar por un ajuste de mercado o, por tanto pasan a estar expuestos al riesgo de mercado del precio de la vivienda, no del IPC, sino del precio de la vivienda cada 3 años antes, a partir de 2019, cada 5 años, que es muy corto, para un mercado que ha tenido una evolución de precios como la que hemos visto antes, y ya tenemos una situación donde básicamente se produce el drama, el drama de la diferencia, de la dualidad entre como vivimos los que ya tenemos, vivienda, sobre todo los que lancemos desde hace muchos años muchas décadas. Y cómo viven los que todas tienen, que muchos somos nuestros hijos. Claro, y este es el drama de la vivienda, claro, es muy específico, no es fácil que la que haya una conciencia sobre esto y por eso no es fácil tampoco implementar actuaciones para resolverlo. Lo que sí está claro es que la evidencia nos muestra y aquí hay solo una pequeña parte que lo que vemos ahora en el mercado de la vivienda, es decir, las casas que se construyen, que son poquitas, se van dirigidas sobre todo a las rentas más altas, a los extranjeros y a digamos, un mercado que no es el de primera vivienda, no es el mercado de la creación de hogares. Un segundo aspecto de las consecuencias de la crisis es el suelo. Es verdad que ese periodo post 2008 es el de absorción de los sueldos de los de las viviendas sin vender, pero es curioso lo que ocurre con los suelos, suelos al pararse completamente la construcción, pues también se para el desarrollo urbanístico, y básicamente separa dejando el país lleno de descampado Qué tenemos que cruzar y que ahora afortunadamente tiene sus varias. El país de los Desamparados, que es el país de los Desamparados, es este que está aquí el país de los Desamparados, es el país en el que las viviendas ejecutables teóricas luego, de ahí a la práctica, y mucho, pero son 6,8.000.000 de viviendas. En España podrían hacerse con los planes que hay ahora, según las estimaciones del Ministerio de la vivienda, que es el Observatorio de Vivienda que tiene el ministerio que se hace con las, con el planeamiento vigente y la foto satélite de lo que se ha construido ya de los planes actuales? Pues con esos planes actuales pueden hacer 6 con 8 viviendas millones de viviendas. En Murcia esa cifra teórica son 0, con 6.000.000 de viviendas. Por tanto, el reto para movilizar eso es esencial, tanto para frenar el precio de la vivienda y hacer que descienda, para acercarlo más a la asequibilidad, como para desarrollar viviendas protegidas que estén cerca de la asequibilidad de las de la mayor parte de la creación de hogares. Si vamos a aquí Murcia, pues destacado Murcia es de los de las regiones que tienen. Esta es este doble cosa, un poco de desafío y al mismo tiempo de ventaja, porque hay muchos. Yo estuve hace un par de días en Madrid, en el Ayuntamiento de Madrid, que tienen el problema de qué hacer con el Plan general de ordenación urbana la revisión, porque no tienen ya suelos, Barcelona ya no tiene suelos, no tiene nada. Aquí afortunadamente también es un desafío, pero afortunadamente este desafío, que sobre todo tiene el ayuntamiento, evidentemente, pero también que tienen los promotores y los propietarios de suelo, pues afortunadamente por lo menos tenemos 5 o 6 años de ventaja, no? Que es lo que se tarda en hacer una revisión del plan. Además, no. A nivel municipal estas son los números que comentábamos antes, no en Murcia se podrían hacer con el planeamiento vigente, según esta fuente, no está del Ministerio de Vivienda, más de 100.000 viviendas ya se podrían hacer Claro, les queda muy desarrollo urbanístico y el desarrollo urbanístico? Pues hay que hacerlo, como se hace normalmente. El desarrollo urbanístico, pues es el promotor el que se mueve para hacer, contó con el ayuntamiento los desarrollos necesarios que son complejísimos y llevan tiempo no pero claro una de las preguntas que yo lanzo en la mesa es porque después de 20 o 25 años 30 años que tienen estos planes que tenemos hoy en España no se ha desarrollado todo este suelo, no que ya está clasificado como urbanizable y de hecho está sectorizada. Aquí no hay nada de los suelos, no sectorizadas, o sea, son los autorizados los que tienen viviendas ya asignadas? No? Evidentemente, hay muchos factores, no solo con pensar en un los que todos tenemos en la cabeza, que son las zonas inundables? Pues ya explica mucho de todo esto no pero pero pero tanto 100.000 viviendas bien consecuencias de esto de toda esta situación de los alquileres en tensión o al mercado de la vivienda, intención, pues evidentemente evidentemente son los jóvenes. Según una encuesta de Europol del Instituto Nobel del Consejo de la Juventud de España, más del 50 por 100 de los personas que viven en una vivienda de los jóvenes que viven en una vivienda alquilada comparten con 3 o más, es decir, no solo con su pareja, sino con otro, que puede ser un hijo, pero teniendo en cuenta que son jóvenes dado el nivel de fertilidad en España Pues seguramente esa es un invitado que porque esta es invitado ahí para compartir costes. Este es el gran mecanismo del alquiler. Podemos hacer de la necesidad virtud y convertir en un estilo de vida compartir pisos, pero creo que eso es bastante limitado porque la gente quiere tener sus pisos para, básicamente, como seres humanos, tener descendencia, y eso puede ser en pisos compartidos. Pues es más difícil. No. Eso es lo que está detrás de estas cifras, que vemos estadísticamente ya con una claridad tremenda. No, el peso de los pisos alquilados de los jóvenes es ya muy superior al de los pisos en propiedad, estaban en torno al 30 por 100 la propiedad cuando el nivel medio pues también ha bajado, claro, pero está en 70, todavía no, y es verdad que ha subido mucho el volumen de alquiler, pero no lo suficiente. En España tenemos 1,7.000.000 más de viviendas en alquiler, en Murcia, pues ahí también 16.000 viviendas más en alquiler que antes de la crisis o que después de la crisis, pero pero es insuficiente, ahí hace falta mucho más y, sin embargo, no se construyen. Esto son las cifras que comen, que queremos a nivel de la construcción. No siempre. Muchas gracias. Es decir, un nombre se construye poco o es difícil construir? No. En España se construía, se construyen, ahora, no llega a 100.000 viviendas, son estas de aquí pero se han construido durante muchos años; en concreto, tras 5, 8 años, más de quinientas 1.000 cada año, 8 años, unas quinientas 1.000 Esa fue la burbuja, no, pero ahora vemos que hacía falta esas viviendas Cuál fue el error dejar que subiera el precio generar las pérdidas para propietarios, para promotores y para entidades financieras que supuso todo ese proceso de financiar esta inflación de precios con, con o con el conflicto, con Google, financiación de financiar, digamos algo que no tenía un sustento fundamental con cofinanciación? El otro gran aspecto importante no solo es construir, que es esencial, yo soy, vamos después de mirar los números, pues como no puede ser más que expansivo, promover, construir y apoyar la construcción, etcétera. El otro es la vivienda protegida porque la brecha es tan grande entre precios asequibles y y rentas que hace falta vivienda de protección oficial no social, que eso siempre hace falta, siempre hace falta. Ahora hace falta vivienda social para los investigadores del CESIC, para los médicos de Arrixaca, para los médicos recién licenciados para los hijos, de los de nuestros amigos, para nuestros hijos, para eso es la España del 1.000.000 medio de personas están esperando una vivienda que retrasan su emancipación lo que retrasan o que comparten pisos en viviendas de alquiler. En ese sentido, pues empiezan a ponerse las pilas ya nuevas. Las administraciones no este es en la Empresa Municipal de Vivienda de Madrid y esto son las viviendas públicas o las públicas, no las protegidas en general, sino las públicas desde los últimos años. Hoy mi periodo de sequía de producción de viviendas, que ha sido bastante largo, pues ha dado paso ya en el 24 a 1.000 viviendas de alquiler en Madrid, que no es nada, eso no comparado con lo que habría que hacer. Es mucho más lo que hay que hacerlo, seguramente, pero ya es importante no? Y en ese sentido, pues creo que es un momento, pues bueno, de desafío total, no para para para todos los agentes que están en el mercado. Yo creo que tanto los los, por supuesto las autoridades que tienen la responsabilidad de ordenarlo el proceso del territorio, no de construcción del territorio y de creación de vivienda, como aquellos que tienen un papel esencial, como desde el promotor y como tenemos aquí a nuestros invitados. Tan adecuados, digamos, a lo que es este debate pues bien más por favor les cedo la palabra muchas gracias esto hace falta y es perfecto. Ya está muy buenos días, muchas gracias, Ignacio, por la invitación, por un lado y, por otro, por esa contextualización, que ha hecho de la situación de la vivienda tanto en España como en la Región de Murcia, lo cual, pues, lógicamente, me facilita la intervención y voy a hacer alguna reflexión también en esa contextualización, que, como digo, estaba llevando a cabo Ignacio. Sobre todo, me centraré en las propuestas algunas de ellas, pues rompedora, rupturistas, novedosas, para que sobre las mismas podamos también marcar posición y debate, no la vivienda. Efectivamente, yo creo que, en primer lugar, la inversión más importante que podemos hacer en nuestra vida eso es primer elemento y, por tanto, debe ser desde desde las políticas públicas, que en estos últimos años no lo está siendo, creo que debe ser 1 de los referentes importantes en relación al presupuesto y al gasto público. Hablar de política de vivienda si nos retrotraemos históricamente que a mí me gusta mucho también el análisis para el momento actual y con la adaptación a la realidad que tenemos, pues enfocar soluciones. Como digo, la política de vivienda surge realmente en la segunda mitad del siglo XX, a partir de ese momento. Si recuerdan, en la época de la dictadura hay una política social muy activa; en materia de vivienda, se crean el Instituto Nacional de la Vivienda, el Instituto de la promoción pública de la vivienda; hay un régimen de colaboración público -privada que lleva a, bueno, pues construir muchísimas viviendas tanto de protección oficial como vivienda libre. Es la primera crisis que tenemos, histórica de la vivienda. Pues no, no es la primera crisis en los años 70, que vosotros no, no la ha disminuido, pero en los años 70 ya era muy pequeño, pero tuvo la crisis del petróleo y hubo una crisis muy profunda del mercado residencial, partir de ahí o una normativa Real Decreto Ley 31, 78, sobre todo se enfocó hacia la vivienda protegida que permitió que hasta los años 90 se construyese más vivienda protegida que vivienda libre en España. Luego se redujo la vivienda protegida, estamos hablando de entre unas 100.000 100.000 sobre el total que se construía. Hay que pensar que hasta hasta la burbuja ha habido años en España que se han construido seiscientas 1.000 viviendas. Por tanto, el porcentaje de la vivienda protegida baja, pero en cualquier caso seguía estando ahí en estos momentos y con una globalidad lo ha comentado Ignacio. En España ahora mismo se están terminando no, unas no llega a unas 90.000 viviendas y se están creando unos 230.000 hogares, y en lo que es la Región de Murcia, pues estamos no solamente unas 3.000 viviendas y 1.003 1.500, se necesitan unas 10.000. Es decir, hay un desfase, estamos en una crisis de la producción de la vivienda, de eso es un poquito por también, como decía sentarlas, las vas a hablar de política de vivienda, hay que relacionarla por supuesto con la política de suelo, con el urbanismo, con la política fiscal. Antes de que se me olvide, todos recordamos yo por lo menos yo tenía una cuenta de ahorro y vivienda, se desgravaba fiscalmente la primera vivienda, es decir, ahí ojo muchas políticas que inciden en lo que se denomina si recordamos a Villar Palasí lo que es la actividad de fomento por parte de los poderes públicos. Bien, dicho esto, y estamos en el Estado de las autonomías, tenemos una Constitución y estamos en un Estado compuesto, como ha señalado ya en su momento el Tribunal Constitucional, donde el Estado tiene competencia en las bases de la actividad económica por esos están los planes de vivienda. En esas bases, como digo, de la ordenación económica, es muy importante, como digo, dirigir las líneas de incentivos, de incentivación de la política de vivienda. En eso el Estado es absolutamente fundamental en así ha sido la política de vivienda desde desde la Constitución del año 78 las comunidades autónomas tienen las competencias en materia de vivienda y los ayuntamientos tienen las competencias urbanísticas, que son absolutamente también fundamentales. Precisamente para urbanizar, para planificar urbanizar y al final construir construir vivienda. No, yo destacaría, por tanto, sobre esas ideas una serie de premisas fundamentales antes de entrar en las soluciones, no una primera elemental que debe existir un pacto de Estado en este esta materia. Como hablamos de pacto de Estado en la educación, o hablamos en sanidad, yo creo que la vivienda, siendo un bien de primera necesidad en el Estado del bienestar, requiere por parte de las administraciones, pues mucha gestión y menos política en el sentido de política ideologizada o de o de política que no ponga el foco. En definitiva, en la solución del problema, no. Por tanto, esa idea yo creo que es absolutamente absolutamente fundamental, no a partir de ahí otra segunda idea que creo clave es la colaboración Sin el sector privado es absolutamente imposible, absolutamente imposible, que se enfoque la construcción, la construcción de viviendas a partir de ahí y ya entrando en medidas concretas. Creo que los ayuntamientos también tenemos una enorme responsabilidad, y yo siempre digo que las ciudades, bueno, pues llevan el peso al final de la de la progresión social, no. El urbanismo genera, como sabemos, a través de los desarrollos urbanísticos. Lo que se denominan los patrimonios públicos de suelo, que son esas cesiones dentro de cualquier desarrollo, hay una cesión de un porcentaje del 10 por 100 de aprovechamiento urbanístico, es decir, hay un suelo que los ayuntamientos, entre otros fines, deben destinar a vivienda a la construcción de vivienda, vivienda protegida. Es verdad que a otros fines en la ley y hasta ahora los ayuntamientos hablo en España pues lo han dirigido, pues a otros fines de interés social, como puede ser, pues un vial muy importante de conexión o puede ser un gran espacio público. Yo creo que ha llegado el momento de devolver al mercado el suelo que se ha obtenido por los ayuntamientos a través, como digo, de esos desarrollos de urbanización. Tenemos muchísimo suelo, muchísimo suelo, es decir, hay muchas decenas de suelo ya urbanizado, con posibilidades de ponerse en el mercado. Es verdad que yo creo que debe orientarse precisamente para tramitar los precios a través de lo que se denomina la vivienda asequible. En definitiva, es lo mismo que se denomina la vivienda de protección oficial. Pues ahora le hemos puesto el nombre de viviendas, equilibrio, es decir una vivienda que tenga unos precios tasados y que el ayuntamiento saque a concurso con un antiguamente, se sacaba con el 30 por 100 del valor de la vivienda, se sacaba concurso ese suelo. Yo soy partidario, evidentemente, de que ese suelo vuelvo al sector privado, con esa vivienda que tenga un precio tasado, real, porque además del suelo hay otros factores en la construcción de esa vivienda, pero evidentemente esa ese suelo debe volver, como digo al mercado y debe ser entiendo yo en ese ese suelo orientado a vivienda en venta porque ahora hablaré del alquiler. El alquiler, la legislación a mí no me parece mal; hay una un concepto que ya se ha generalizado en el Ayuntamiento de Murcia y ya hemos aprobado una modificación del plan general en esa línea de que en parcelas de equipamiento pueda haber en régimen de derecho de superficie o concesiones demaniales con unos plazos muy amplios, viviendas en régimen de alquiler, precisamente también para facilitar el alquiler, lo que se denominan alojamiento dotacionales; ya Madrid a través del Plan PIVE de Madrid -Bilbao en Murcia estamos intentando precisamente también acogidos al Plan de vivienda, poner en marcha estos alojamientos dotacionales en alquiler, por tanto contribuir por parte de los ayuntamientos en ese régimen de colaboración público -privada, porque estas viviendas se construyen por la iniciativa privada y se gestionan también por la iniciativa privada, lógicamente con unos precios de renta más asequibles que los que tiene en estos momentos el mercado de alquiler. En cualquier caso, también es necesario muchas medidas multinivel, porque, como he comentado anteriormente -multi-escala que la vivienda requiere también unos planes de vivienda, por supuesto que no, como hasta ahora, que se han centrado exclusivamente en la rehabilitación y en el alquiler y que no han resuelto tampoco sobre todo el alquiler, no lo han resuelto suficientemente. Creo que hay que volver también a dar ayudas tanto a la piedra, es decir, al al promotor, en cuanto a créditos, como, por supuesto a los adquirentes, no sé si bonificaciones, porque ahora los créditos están más económicos que en otros en otros, en otras etapas, pero sí ayudas y por supuesto también medidas fiscales. He mencionado algunas y, por supuesto otras relacionadas con los diferentes tipos de impuestos, tanto estatales, autonómicos, transmisiones, transmisiones en el caso de la segunda, de las tramas de las viviendas de segunda mano, que también las introduciría en la, en concepto de vivienda protegida, es decir, tanto de nueva construcción como de segunda, como de segunda mano. Quería también en otra en otro ámbito, hablar del tema de urbanismo para poner un poco como decía rompedor en el sentido de detraer lo que en el ámbito anglosajón se denomina el urbanismo de proyecto, en el que yo creo, sobre todo relacionado con la vivienda protegida. Vamos a ver si soy capaz de explicarme. Es decir, hasta ahora, como sabemos, el urbanismo se desarrolla a través de unos planes parciales amplios, donde hay muchísimos propietarios; posteriormente, se constituyen normalmente juntas de compensación; se reparcelación urbaniza, sería, los anglosajones, van más a la al planteamiento de un proyecto de un proyecto imaginarios de vivienda protegida, que se pudiera ordenar a través simplemente de un plan especial que no es un plan parcial, es decir, de un ámbito mucho más reducido, que permita en ese ámbito y en esa ordenación, resolver todo lo que son las infraestructuras, los accesos y también recoger en él en ese ámbito lo que son las dotaciones. Lógicamente, los espacios libres, los equipamientos proporcionales al ámbito concreto que se está ordenando y que se va a construir de esta manera evitamos esa mayor fragmentación y mayor división y complejidad que conlleva un desarrollo. Como un plan especial, como un plan parcial y estos planes especiales podrían desarrollarse, tanto en suelos digamos, sectorizada, como sin sectorizar, o incluso en suelo no urbanizable, con lo cual se introduciría una medida importante que no está recogida en el mismo el ordenamiento jurídico español, pero que sí facilitaría, sin sin lugar a dudas, como digo, la la construcción. Hablar de la simplificación y agilización administrativa también es un aspecto que creo que es absolutamente relevante. Ahora mismo se tarda mucho por parte de los ayuntamientos. Si voy mal de tiempo me dice si voy cortando nación voy a terminar aquí. Simplificación y agilización administrativa, con con algunos instrumentos, como pueden ser las entidades de colaboración urbanística, que son entidades que sustituirían a todos los informes técnicos. Esto ya se desarrolla en el ordenamiento jurídico español y en muchas áreas, como el tema medioambiental, en la industria de la minería; todo esto traerlo a al ordenamiento jurídico. En eso se está trabajando, ya hay otras autonomías que lo han que lo han hecho, simplificar también las licencias urbanísticas, y yo creo que lo voy a dejar ahí porque el debate es denso, que también me interesa escuchar a todo el mundo gracias muy bien muchas gracias Antonio bueno doy las gracias por la invitación. Yo soy presidente de la Asociación de Promotores, soy también economista como vosotros y bueno, esto nos da una una ventaja, y es que vemos el conjunto. Vemos todos los factores que inciden, el problema y el problema de la vivienda es muy complejo, muy complejo, no se puede resolver con tocando un palo u otro, hay que hay que trabajar sobre muchos sectores, sobre muchos legislaciones, y entonces, bueno, voy a intentar dar una idea de cuál es la situación. No me voy a meter demasiado en la situación en la que estamos porque ya la han contado. Solamente decir que el Banco de España estableció un déficit de vivienda entre 2028 2025. Hay 600.000 unidades. Ya hemos dicho que se llegaron a construir 650.000 en nuestro país y bajó en 2016 a 45.000 ahora estamos construyendo en torno a las 90, pero se están generando 275.000 hogares anuales. Comparamos hogares con con construcción, vivienda o visados porque nos da una clara imagen de cuál es la dimensión del problema. No. Si entramos en la Región de Murcia, que preocupara un poquito más en la Región de Murcia antes de la burbuja, justo los años antes se revisaron 56.000 viviendas y en la década de 2010 a 2020 se revisaron anualmente 1.000 trescientas lo digo para que veáis la diferencia no sucedía. Pues antes de la burbuja había muchísimas viviendas sin comprador, después de la burbuja hay muchos compradores sin vivienda. Entonces el problema es totalmente diferente y estamos en un problema de costes, tenemos un problema de costes y tenemos un problema de falta de suelo urbanizado. No ha sido de suelo urbanizable que, a pesar de los pesares y con las cedidos, así difíciles tramitaciones se ha ido consiguiendo aprobar, pero si tenemos un gran problema, suelo urbanizado, que es el que ya tiene todos los servicios para poder construir vivienda y ahí es donde encontramos el gran problema, pasar del suelo urbanizable al suelo urbanizado, es decir, hacer las obras de urbanización porque no hay financiación para el suelo, no hay financiación para los propietarios. Los propietarios tienen que hacer a pulmón, y las grandes compañías ya compran. Suelo finalista. No compran, no nos aventuran en transformar suelo, y los ayuntamientos y las compañías suministradoras, que deberían también vertebrar las ciudades y hacer las infraestructuras, no las hacen, con lo cual nos encontramos con que son los propietarios de los suelos los que tienen que correr con todos los gastos de esa trasformación, y eso no se está produciendo en este entorno. Responder así también a la pregunta que ha lanzado antes Ignacio, no? Entonces, bueno, viendo la dimensión del problema, y bien sabiendo que en Murcia estamos pisando 3.500, de una pregunta que ya que me cierre una deuda interrumpir. Pero tú cómo puedes, porque cabo, o sea que es imposible tener un representante de los dueños de los suelos, sí; pero, claro, hace 20 años o 30 años o 40, según mi experiencia, los dueños de los suelos coincidían con los promotores, no, los promotores eran dueños de los suelos en muchas aspectos, pero hoy en día ya no hay personas que tienen que comprar suelo hacerlas son, son prometedoras, leído un porcentaje pequeño tienen que conseguir que se desarrolle la junta y los propietarios no pueden pagar, no hay financiación para las obras de urbanización, no hay financiación para el suelo, y nos encontramos con que ese paso de suelo sobre el papel urbanizable ha urbanizado. No hay quien lo haga, no hay ninguna empresa, cada vez hay menos empresas que se dedican a esto, esos de los problemas que tienen en Madrid y que te comentarían cuando estuviesen siendo entonces bien qué? Pero ya entrando en Murcia tenemos 3.500 visados. Este año que hemos después de venir de 1.000, de 1.300 anuales en la década pasada tenemos. Hemos conseguido subir a 3.500 visados, pero según el INE que ha ido subiendo las expectativas de hogares, vamos a generar 14.300 o 14.400 Qué sucede? Pues que a este ritmo, en los próximos 5 años nos van a faltar 65.000 viviendas más, es decir, eso no lo vamos a solucionar con parches ni con medidas ni con medidas locales, no. Entonces tenemos que, evidentemente, tomar esto como un problema que es. Es un problema de política económica global. No sé ya dice el Banco de España que no sirven actuaciones a corto plazo, que tendríamos que coger un horizonte temporal amplio, que tenemos que involucrar a todas las administraciones públicas, estimular la oferta de vivienda, sobre todo y trabajar también sobre otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como es el mercado de trabajo, como es la productividad de la economía, como son las políticas tributarias, etcétera. Con lo cual, entendiendo que es un problema global, también tenemos que tener en cuenta que estamos ante el mercado más regulado que existe. Es decir, eso de tanto poner regulaciones con miedo a la burbuja hemos seguido poniendo regulación. Toda la regulación sobre el mercado de la vivienda y el urbanismo, y al final lo que hemos hecho ha sido asfixiarlo. Entonces, por eso tampoco se están desarrollando viviendas. Es incomprensible que habiendo la demanda que hay, solamente se cubra una parte pequeña de ella Qué está pasando? Pues que es un sistema muy complejo, es muy arriesgado y muy costoso, con lo cual nos encontramos con un problema de vivienda y con un problema de vivienda asequible, que es todavía más difícil, porque tenemos que conseguir que la gente pueda comprar la vivienda, una vivienda que la gente no puede comprar, no sirva nada, con lo cual conseguir y tenemos un problema de costes. Los costes han subido muchísimo en los últimos años y hay que hablar de impuestos. Es decir, los impuestos son muy altos, estamos pagando un 26 por 100 de impuestos en cada vivienda que compramos, además de haber construido la ciudad y de haber construido las infraestructuras que ayuntamientos y compañía no han hecho, con lo cual tenemos un 26 por 100 de impuestos. Creo que los artículos de lujo pagan menos. Entonces, bueno, pues a lo mejor hay que repensarse. Tenemos un modelo agotado y sería interesante que alguna administración, empezar a bajar los impuestos ya de una forma seria, porque están financiando del de la vivienda todas las administraciones desde que sucede Pues que tenemos 3 políticas sociales importantes. Tenemos sanidad y educación que consumen el 85 por 100 de los presupuestos, y vivienda, que no consume nada y que además aporta o financia a todas las administraciones. Creo que esto es un tono de los temas que deberíamos repensarnos. Entonces, por qué debemos hacer? Por lo primero, ponernos a trabajar, ponernos a trabajar, porque las medidas en vivienda van a ser lentas, no pensemos que este problema se va a solucionar en el corto plazo. Todas las medidas en vivienda van a ver la luz dentro de varios años. Ahora mismo, el año que viene y el siguiente vamos a poder construir las viviendas que tenemos visadas en los colegios oficiales, que son 3.500 o a lo mejor si el año que viene subimos a 8.000, pero tenemos que hacer muchas otras cosas, no que lo primero, dada la dimensión del problema, tenemos que impulsar la creación de nuevos ámbitos. Para eso hay que dar seguridad jurídica al sistema. Hay una ley por ahí en el Congreso dando vueltas desde hace un montón de años, que no terminan de aprobar, que, que es muy importante, que se apruebe, habréis oído hablar de la Ley del Suelo, que si la llevan unos lo llaman otros Pues importante, que eso se apruebe, hay que mejorar las tramitaciones; ahí habría muchísimo que hablar y las evaluaciones ambientales, porque porque tú has hablado de problema de inundabilidad son todos los temas sectoriales. Todos, los informes sectoriales de otras administraciones que caen a plomo sobre el urbanismo y lo desvirtuó lo luego lo anulan, y entonces ahí tenemos un problema, porque muchas de las actuaciones que en teoría están previstas para hacer viviendas no se pueden desarrollar por la implicación que tiene con los sectoriales entonces es otro de los temas que tenemos que trabajar. La modificación del planeamiento son tediosas, hay que hacerla más ágiles, ir a planes menos deterministas, es decir, por qué Pues porque lo que ha comentado Antonio de los planes generales es un problema muy serio. Un plan general se hace hoy para lo que se va a desarrollar dentro de 25 años y qué sé yo que se va a desarrollar dentro de 25 años, entonces establece unas son muy deterministas, establecen muchas limitaciones y después, cuando llegamos dentro de 25 años, no podemos satisfacer las necesidades que tiene el mercado y lo que está pasando hoy en muchísimos sitios, no? Entonces, bueno, pues ahí también tenemos que seguir trabajando, vertebrar las ciudades, hay que hacer infraestructuras, la infraestructura no la pueden hacer, las juntas, como ya he explicado, tiene que hacerlas los ayuntamientos y las compañías. Por cierto, que después se quedan explotando las redes. Tenemos que mejorar la financiación para el suelo, la urbanización. Esto ya es un tema del Banco Central Europeo, pero deberían hacerlo no mejorar la eficiencia de los servicios encargados de licencias y urbanismo en todos los ayuntamientos, que a veces debe contar personal y no se dan cuenta de que pueden estar penalizando el motor del municipio y el motor del ayuntamiento y después incorporar otras fórmulas que ya se están incorporando, como son las entidades colaboradoras que permiten que servicios externos hagan esas revisiones, etcétera, y agilicen todo el tema de vivienda, porque no podemos olvidar que al no haber financiación para el suelo son los promotores a pulmón con sus recursos los que financian cada promoción que hacen, con lo cual cuando terminan una empiezan otra. Si tardamos 2 años en la licencia, pues 2 se hacen las dotaciones mucho menores y hacen mucha menos viviendas y después tenemos que optimizar lo que tenemos. Es decir, tenemos que optimizar lo que tenemos la ciudad construida. Hay solares evidentemente, que no se están pudiendo utilizar. No son la solución, son una parte de la solución, pero entre por sí solo no van a estar, no van a solucionar el problema. Es decir, movilizar los suelos de propiedad pública mediante concesiones, etcétera, los de propiedad privada, que no se están pudiendo utilizar porque tienen un uso inadecuado, pues cambiarles el uso y que se puedan utilizar para vivienda y quizá es un debate que se está abriendo ahora mucho, es ir a un modelo de ciudad más compacta, es decir, más edificabilidad en las parcelas edificios más altos, más espacio entre edificios que nos permita aprovechar mejor mejor el suelo que tenemos, que es un bien escaso y las infraestructuras optimizarlas. Entonces esto es otro de los debates que también tendremos que introducir y disminuir el coste de las promociones que ahora ya no es muy alto. El problema de la vivienda nueva no es que haya especulación en absoluto, es que el coste es muy alto; es decir, los costes de construcción se han disparado, hay problemas de mano de obra. Las exigencias constructivas son muy altas. El código técnico obliga a construir todas las viviendas por igual. Es como si obligáramos a todo el mundo. Hay un mercedes de previo no cuando un fin 600 funciona perfectamente. Pues en tema de vivienda deberíamos también revisar todo lo que estamos exigiendo a la vivienda, que la están creciendo mucho y después, pues si las fórmulas como primas de edificabilidad, al que se puede hacer más viviendas en determinados edificios, etcétera, que también reduciría los costes, no, y hay otras soluciones que permiten hacer viviendas mejor sin sin incrementar el coste para nadie y es mejoras normativas, como, por ejemplo Pues ya me da mucha pena ver cómo en Murcia se están haciendo viviendas sin sin terraza y por qué Pues porque hay que utilizar metros construidos, de los que ya tienes pagados, a precio de oro, en venido, por ejemplo, pues un 30 por 100 de las provincias de la vivienda no computa. Si lo hace de terraza, pues son soluciones imaginativas que hay que ir trayendo de otros sitios, y que van a mejorar, hacer más menos costosas las edificaciones, por un lado o por lo menos a mejorar la calidad de lo que estamos haciendo, no? Entonces, pues todo esto es también interesante. Voy terminando Bueno, pues digo 3 cosas porque eso es importante. Para nosotros de disminuir la barrera de acceso mediante la europeo que tiene que rescatarla, hay que dar ayudas de nuevo a la VPO, se quitaron las ayudas, en 2011, funcionaban bien y las quitaron, 2011 primando solo el alquiler y eso se ha notado. Después, en el aval joven el ahorro joven es un instrumento muy importante porque muchos jóvenes que quieren comprar pero no han podido ahorrar se tienen que ir al alquiler. El aval joven lo que permite es que tengan financiación por el 100 por 100 de la vivienda, para poder comprarse una casa que pasa con el aval joven, que todavía hay que dar una vuelta más de tuerca a la reglamentación, del aval, a la regulación y permitir que se otorgue antes de empezar una obra para que se puedan destinar obras para jóvenes y que se pueda aumentar la oferta. Entonces, todos estos son temas que tenemos que estamos proponiendo continuamente y que que, bueno y por último no me voy a enrollar mucho más. Hay que mejorar o tenemos que para solucionar el problema tenemos que multiplicar nuestra capacidad por 3 o por 4 Eso no es fácil. Tenemos un problema de mano de obra, tenemos que mejorar el mercado de trabajo y industrializar y tenemos un problema financiero. Tenemos que dar seguridad jurídica para atraer financiación, para que todo esto se pueda pagar entonces un poquito que veáis que el problema es muy complejo, que de hecho estamos trabajando todo lo posible desde el sector privado Para qué? Para que se mejore el acceso de la gente a la vivienda y estamos en continuo contacto con las administraciones para intentar conseguirlo, pero no es fácil. Muchas gracias. Muy bien lo que haya tenido que hacerlo. Muy bien, bueno, tenemos unos minutos para para un ratito porque queráis hacer alguna pregunta o algún comentario, tanto los estudiantes como todas las personas que están aquí o entre vosotros, aquí hay. Miren, aquí hay una pregunta. Bueno, mi pregunta va dirigida Ignacio. Hay una brecha, una separación entre la sociedad y la universidad que ha comentado. Por qué no está en los planes de estudio la vivienda Por qué perdón? Por qué no está en los planes de estudio la vivienda? Pues pues porque no se algún momento me imagino que arquitectos y sociólogos se lo han quedado sin que los economistas hayamos dicho nada, no dando ninguna justificación, y yo estoy en la Autónoma de Madrid y la Autónoma de Madrid teníamos una asignatura que se llamaba economía regional y urbana, en la carrera normal, no, en la carrera ordinaria, que era entonces de 5 años, y en economía urbana yo recuerdo que era muy, muy interesante, pero no estudiábamos urbanismo, estudiábamos aspectos generales, de las urbes, de la urbanización, etcétera, pero quiero decir que un estudiante de grado en economía salga sin saber lo que es una junta de compensación y cómo funciona exactamente, o el concepto de aprovechamiento del aprovechamiento tipo. La cesión del aprovechamiento; tipo, las reservas del suelo de los planes de suelo, o sea, eso me parece muy fuerte, muy fuerte, o sea, es incomprensible, y espero que las autoridades académicas aquí presentes algo por favor, por mejorarlo que en respuesta a usted y a José Ramón solamente en economía española vimos de pasada que un 2 por 100 del PIB se dedicaba a vivienda, no vimos en que se empleaba solamente vimos que era un 2 por 100 más, lo vimos de pasada y mi segunda pregunta ha puesto una gráfica respecto a la vivienda libre, protegida en volumen, cuánta vivienda protegida y cuánta vivienda libre se construía en Madrid. Bien, pero, por qué no lo ponen? Diferencia de precio? Porque quizás ahí esté 1 de los problemas. Vivienda protegida. Yo como adjudicatario de una vivienda de especial protección oficial, mi precio no estaba tan alejado de la vivienda libre, que se construye en la calle de enfrente. Esa gráfica, si me gustaría ver en la próxima, en próxima mesa redonda. Claro, vamos a ver, yo eso es un tema muy importante, no da la el precio, o sea. Yo he empezado diciendo que para mí todo todo está en el precio. Entonces, Estado Qué solución tenemos hacer que traiga al precio general? Para eso hay que sacar los suelos, incentivar a sacar los suelos, hacer mucho trabajo, mucho trabajo de gestión urbanística para mejorar rápidamente el desarrollo de los suelos. Claro Qué incentivos hay para eso Pues no, muchos no, porque porque porque los dueños de los suelos, pues solo si tienen, si se ven forzados a ir vendiendo los suelos, van a ir bajando los precios, pero es esencial que ese descenso de precios arranque en los suelos muchas veces se mide a los promotores, pero los promotores no son más que al final tributarios de lo que pasa en los suelos Qué ocurre Qué ocurre a pesar de eso? A pesar de todo? Que en zonas donde conviven usos muy distintos, entre ellos el turístico y, por tanto, la demanda de extranjeros residentes, que afortunadamente es 1 de los motores de la economía de Murcia, no todo está todo esto hace que haya un divorcio entre los precios asequibles y los precios de mercado, y no otra cosa que se haya inventado en la vida. En el mundo, en Europa, sobre todo que es la vivienda protegida, la vivienda protegida es una vivienda de iniciativa protegida en el sentido de que el suelo en el que está pues usados los mecanismos que la ley permite para que sea barato o gratis, y de la misma forma que muchos ayuntamientos ceden suelos para los colegios concertados, pues con más razón habría que ceder suelos para los proyectos de vivienda protegida, no no los sociales, sino en general todos, no solo sociales que por supuesto, sino en general toda la gama, porque fijados en el concepto de asequibilidad es subjetivo, o sea la asequibilidad; la mía no es la de la de un recién licenciado de esta facultad, pero eso requiere ayudas públicas. Sobre todo requiere una política de suelo, requiere intervención pública? Pues depende si la habilidad de los gestores para conseguir colaboración público- privada y llevar a los a los privados, al terreno, digamos, de lo que le interesa al público muchas cosas no, pero evidentemente es la vivienda protegida la que cubre ese gap de precio. No, esto es un poco distinto que los 82 90, donde la vivienda protegida, que resultaba de convenios entre las comunidades autónomas y en el marco de la ley estatal y las 2 entidades financieras lo que hacía eran subvencionar el tipo de interés, que era el de la peseta. Yo me entiende. Mi primera casa me costaba un 18 fuera libre y me costaba un 18 por 100 de interés. Pues eso era muy importante y luego además era desgravable que por supuesto eso es también otro aspecto muy importante. No, no, yo tengo una pregunta desde mi perspectiva de historiadora económico. No puedo evitarlo y que sería hacer una pequeña matización, simplemente al estupendo discurso que ha hecho Ignacio izquierda y la poca intervenciones que ha habido detenimiento muy valiosa, y es que la vivienda siempre ha sido un problema, y ahí le doy la razón Antonio Navarro siempre. De hecho, hay un titular de la verdad de los años 60 diciendo el gran problema de Murcia en la vivienda. Es decir, algo que ha sido reiterativo, pero hay una diferencia importantísima desde el punto de vista histórico desde los años 50. Para acabar y eso lo estamos investigando, en los ritmos de construcción, si se calculan por décadas desde el año 40 hasta hoy todas las décadas se ha construido mucho, salvo la última, el hundimiento es no tiene parangón en la historia contemporánea de España. En los anteriores casos se reaccionaba el franquismo. Con todos los defectos, todo tuvo hizo una política de vivienda potentísima. En los años 70 se resolvió con la vivienda protegida, aunque se hicieron aberraciones todos conocemos, el problema de ahora es la inacción y el exceso de regulación, control mío de repetir la burbuja, que se llevó por delante a las cajas de ahorros y a otras entidades, y sobre todo se llevó por delante a muchos empresarios y muchos trabajadores que ahora no tenemos. Entonces voy a leer una pregunta muy concreta y me pueden contestar los 3 porque en el fondo las medidas que se emiten son urgentes y aquí podemos pensar en 2 cosas. O mal liberalización o más Estado. Cuando digo más Estado es creen ustedes que el Estado, el que tiene que tomar el toro por los cuernos, como hizo por ejemplo durante el franquismo o incluso durante el año 70 80, quien sepa que el Estado se dedique a organizar, por ejemplo, y a desarrollar esas cuestiones, a financiar claramente la vivienda, ahora parece ser que se va a invertir, invertir mucho en defensa, por ejemplo, por imposiciones, sea estratégica, o lo que tenemos que hacer, en cambio, en liberalizar volver a un modelo liberalizador donde efectivamente se reduzca la legislación, y se se simplifique hasta el extremo, y me gustaría tener la opinión de los 3 aves y cuánto pueden ustedes mojarse este respecto? Lo siento de Antonio porque político, pero es importante que haya una visión de ese aspecto para los alumnos, sobre todo. Porque comienzo, comienzo yo yo creo que la regulación ahora mismo, como he tratado de indicar yo creo que es errada no errada, en el sentido siguiente. Por un lado, sinceramente, yo creo que sea puesto de relieve por por todos hay demasiada dificultades a la hora de digamos, transformar desde la planificación hasta el suelo urbanizado. Eso es una situación real. Por eso hablaba de ese modelo anglosajón no me atrevo a decir más liberal, sino diferente en el sentido de que se puede también hacer urbanismo desde la, desde el proyecto, desde el proyecto, sin necesidad de tener una planificación a 30 años que luego no va a luego se queda obsoleta, no? Entonces, en ese, en ese sentido y teniendo a la vivienda como referente, podemos hablar de otras cosas, porque si hablamos de actividades económicas sabemos lo sabe, existe la posibilidad y así lo hemos hecho, de implantar actividades económicas sin necesidad de tener aprobado ese plan parcial de ordenación de la actividad económica, porque no esa idea se puede llevar a la vivienda. Es decir, aunque la propuesta que yo he lanzado un poquito más de expertos no hablo del Plan especial. Pero, en definitiva, es posibilitar mucho más rápido un proyecto de vivienda, contemplando también, lógicamente, una ordenación que tenga en cuenta el principio de cohesión social y equilibrio territorial, y, lógicamente, pues plasme las dotaciones que obviamente se necesitan para esa calidad de vida de los futuros adquirentes o arrendatarios de esas de esas viviendas, no poner el suelo, es decir, para cambiar todo esto, poner suelo por parte de los ayuntamientos a disposición de los promotores privados. Yo creo que es algo elemental, es decir, y no se ha hecho, no se ha hecho, hay que decirlo claro, no se ha hecho, y si los grandes ayuntamientos tenemos suelo, que se pueden poner a disposición, como decía, de la, de la vivienda, de la vivienda asequible, de la vivienda para jóvenes y efectivamente hubo unos años donde decayó la vivienda protegida ya la segunda década de este siglo XXI es verdad que podía hacer cuando se construía muchísima vivienda, los precios podían acercarse en determinadas pedanías, etcétera, pero también es cierto que sucedió o sea, vamos a ver, yo veo una diferencia y es que la vivienda protegida además de poder acercarse en el precio, tenía ayudas, y eso era ese, es un elemento cualitativo muy importante, pero dejó de hacerse lo ha comentado José Ramón desaparecido a partir del año 2011, desaparecido de los planes de vivienda. La vivienda protegida en venta creo que es un error hay que yo tengo hijos que fuera de Murcia en grandes ciudades y lo que ha empezado en alquiler, y el alquiler es necesario porque hay mucha rotación, etcétera, etcétera, pero no significa que no se apoye a la venta, hay que apoyar a la venta y luego en lo que es la vivienda libre, como decía puesto un ejemplo del urbanismo anglosajón, pero sobre todo hay que agilizar las tramitaciones en un en una materia que está muy, muy regulada, han caído una serie de, es decir, de nube, sobre sobre el urbanismo, como pueden ser todas las tramitaciones ambientales que vienen de Europa, que son muy complejas, la inundabilidad, que se ha mencionado de que son cuestiones que inciden por supuesto todas las administraciones sectoriales. Todo esto habría que regularlo de modo que hubiese unos plazos y si no hubiesen unos informes, sea un silencio positivo, es decir, tiene que haber una voluntad, que yo creo que hasta ahora no se ha trasladado, de agilizar y dar seguridad jurídica, simplificación a todo este complejo proceso, porque al final el mercado del suelo es un mercado imperfecto. Esto no se trata de producir tornilla. Allí hay, como digo, muchos elementos. Puntos también, el de la especulación, el del inversionista, el de la segunda residencia. Es decir, es un mercado que tiene muchas aristas, pero evidentemente medidas las hay, y yo estoy convencido que se tiene que tener la voluntad de llevarlas a cabo. Miren, yo te voy a responder desde el punto de vista práctico. El Estado no tiene capacidad de hacerlo. Es decir, la vivienda son muchísimo más caras que antes; o sea, no estamos, no se puede que y los recursos son escasos. Entonces tenemos que optimizar el uso de nuestros recursos en que en buscar aquellos cuellos de botella en intentar que el dinero público que utilicemos sirva para la mayor cantidad viviendas posible, lo que voy a gastar en construir 10 viviendas me lo puedo gastar en construir infraestructuras que desbloqueen 4.000. O en conseguir esos avales para los jóvenes, para que puedan pagar la entrada por otro montón de viviendas. Entonces, tendremos que llevar mucho cuidado donde utilizamos el dinero, porque hay muchos mensajes que realmente no son verdad, es decir, tenemos que coger con nuestros recursos escasos, ver dónde están los cuellos de botella que tenemos que quitar, y ahí es donde tenemos que optimizar los recursos públicos. Entonces ahí seguro que va a estar en las infraestructuras, y seguro que va a estar en ese empujón que hay que darle a los jóvenes y a las clases más desfavorecidas. Además de, evidentemente no cobran un 26 por 100 de impuestos a las viviendas, sobre todo a las de protección, y los costes de construcción no nos vamos a poder bajar, es decir, no es fácil, con lo cual, cuando hablamos de vivienda protegida tenemos todos que saber que su construcción es cara también igual que las otras. Entonces, revisar todas esas normativas, y cuando hemos hablado de desregular, yo te voy a poner un ejemplo. El tema medioambiental ya sabe que el urbanismo español como un mismo territorio, se van tramitando diferentes planes o proyectos sobre el mismo territorio, pero eso obliga a que hagamos una evaluación ambiental de cada 1 sobre lo mismo, con lo cual estamos perdiendo, pues 10 años solamente en eso. Es decir, puesto, digo que es que nos hemos pasado a regular. Con eso no vamos a hacer mejor, simplemente lo estamos haciendo mal. Entonces, bueno, pues de regular es necesario, evidentemente con cabeza. Bueno, pues yo creo que de nuevo no es ese el debate. No es una cuestión de intervención una intervención, regulación o regulación, porque lo que está pasando con los suelos en España en la mayor parte de las ciudades, de alguna forma desmiente, se impugna en ese debate, no porque lo que dice es que una ciudad, por ejemplo como Murcia puede duplicarse de tamaño, o sea, puede conseguir hogares, no digamos por prácticamente los mismos que hay ahora, sin hacer ningún plan nuevo. Es decir, casi es una ciudad condenada al urbanismo del proyecto que decía nuestro concejal no? Es decir, porque porque ya está, o sea, los planes de la generación, será criticable y todo lo que se quiera, no, pero la famosa liberalización del 98 sus leyes posteriores, pues ya ha dejado las ciudades donde todo es urbanizable, prácticamente, solo algunos bosques y tal que se han heredado respetar. No, perdón, lo demás es urbanizable, otra cosa es que luego viene el cambio climático y cambia muchas cosas etcétera No no no yo yo creo yo creo más en la capacidad de gestión de los interlocutores. Yo recuerdo en los años 90 en la burbuja perdonen los 2 miles primeros y los 90 también, como la gestión urbanística, era un tema esencial para los interlocutores, los agentes del mercado en el mercado, digamos, de la vivienda, no es decir los equipos tremendos, que tenían todas las grandes promotoras para acelerar los procesos de creación de suelo a través del desarrollo urbanístico, es decir, la gente que había dedicada a hacer planes en los suelos urbanizables. Todo eso hay que pensar que hoy en día el sector promotor ha cambiado muchísimo después de la crisis, el sector promotor es más pequeño, más atomizado y salvo algunos grandes promotores No, que yo creo que además Murcia es precisamente representativa de la existencia de esos grandes promotores que han subsistido a aquellos malos tiempos, pues en general más bien ha ocurrido lo contrario, no muchos iguales no han quebrado. Unos han reducido tamaño, otros, no? Entonces 1 se pregunta, pero bueno, entonces el suelo de Churra que sale de esta mañana en el periódico, detrás de esto No? Eso es porque ha tardado 20 años. Eso es lo que hay que preguntar, señor es la contestación, no está en la regulación. Está en que alguien se le ha ido a la ayuda de las manos, los plazos no. He ojeado encontrado dificultades tremendas. Yo no conozco el caso ni él ni mucho menos no en absoluto no pero pero creo que es más eso cada 1 tenemos que preguntarnos qué podemos hacer por volver otra vez a construir viviendas? Porque el país necesita su desarrollo demográfico. No necesita y su fijamos un poco lo que decía el otro día dice el vicepresidente del Banco Central Europeo, Luis de Guindos decía que era el gran cuello de batalla de botella de la economía española, la vivienda porque los economistas en general los macroeconomistas pues lo que vienen a decir es que sin vivienda, como hacer España, atractiva, para atraer toda la inmigración, que tiene que atraer cualificada menos cualificada, etcétera, no sin sin vivienda Cómo vamos a pagar a los hijos, a los recién licenciados, 1.500. Euros, 2000 euros al mes. Si luego les cuesta lo mismo la vivienda o más en las grandes ciudades no hay desarrollo posible. Vivimos un poco de la inercia, pero a partir de ahora yo quería apuntar una cosa con respecto a la regulación. Una cosa es que el suelo aparezca en los planes generales como urbanizable y otra cosa es que lo sea de verdad. Entonces eso es 1 de los grandes problemas que tenemos. Por eso ese camino es tan difícil porque es urbanizable, pero la gente ya no se atreve a hacer inversiones ahí porque empiezan a andar, empiece a ser encontrarte con informes, y al final puede que no lo sea entonces todo este proceso y que con las evaluaciones ambientales con los suelos inundables con todo esto, complica mucho, con lo cual la gente ya, o sea, las grandes empresas solamente compran suelo ya urbanizador y listo. Para licencia antes no se meten, y por eso te digo que ese paso de suelo urbanizable sobre el, sobre el papel a suelo urbanizado es el verdadero problema que nos estamos encontrando ahora para generar esos nuevos espacios. De hecho, hincapié por supuesto en la capacidad de gestión, pero la regulación también es esencial no en ese proceso. De hecho, la ley de vivienda, que está a las puertas del Parlamento, que comentaba Antonio, pues su ámbito de consenso para precisamente de regular cosas absurdas. Faa. Hoy en día el 5 por 100 de la población española vive en sitios en ciudades donde el plan está anulado por el por un tribunal, porque como sabéis, cuando un tribunal está investigando una actuación en un ámbito concreto de un plan de ordenación urbana suspende todo el plan, aunque sea del barrio de no sé qué sorprende suspende todo entonces claro o sea esto son cosas tremendas no y luego por supuesto toda esta burocracia y de este problema con La 2, con las las y utilities, no sea alguien tendrá que poner coto a los plazos en los que contesta a Iberdrola o Endesa o no se cree sea evidentemente claro todo eso también influye pero yo lo que quería era hacer hincapié en lo que le o menos que se hace hincapié en que es también la capacidad de gestión. Aquí tenemos otro. Buenas. Muchas gracias por la exposición de los 3. Una pregunta para José Ramón Vázquez. Dispone ISA? Has comentado el tema de los costes disponéis en la asociación de promotores, algún indicador o algún estudio de qué porcentaje del coste estaría asociado a las dilaciones burocráticas o sobrecargados burocrática? Porque eso sería un buen indicador más que ya está buenas tardes. Ya he dicho que no lo tenemos, ese indicador es sobre todo es que además se incentiva mucho la inversión, con lo cual evaluar eso es muy complejo, es decir, cuánta gente no entra y, sobre todo en determinadas zonas donde las tramitaciones son más tediosas? Cuánta gente no entra? Yo te puedo decir que hay promotor a las grandes que, en función del tiempo que tardan los ayuntamientos en las licencias, entran o no entra. Entonces, hasta ahí podemos, ya no te hablo del suelo. Muy bien, pues si no hay ninguna pregunta más esfuerzos que de. Bueno, pues muchísimas gracias a todos vosotros por participar en este en este acto y por supuesto, a vosotros por las interesantes y más aportaciones a la Mesa y bueno, quedamos emplazados a repetir estos avances dentro de 5 años, cuando todo el mundo tenga vivienda. Ya.